不動産の相続税評価額の計算方法

土地は、宅地、田、畑、山林といった用途（地目）のほか、土地周辺の状況、土地の形状等により相続税評価額が決まります。

評価方法には、路線価方式と倍率方式がありますが、いずれによるかは、国税庁ホームページの「財産評価基準書」に示されており、毎年１回公表されています。

まず、路線価方式は、路線価が定められている道路に面する土地について用いられる評価方法です。

路線価について各種補正率で補正したあと、その土地の面積を乗じて計算します。

土地の形状がいびつだったり、間口が狭かったりすると、各種の補正率により評価額に反映されます。

次に、倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。

国税庁のホームページなどで、倍率表を参照して、その土地の倍率を確認し、固定資産税評価額に乗じて計算します。

参考リンク：国税庁・財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

借地権の相続税評価額は、土地の相続税評価額に借地権割合を乗じて計算します。

借地権割合は、３０％から９０％の範囲で設定され、路線価図や評価倍率表に割り振られたアルファベットを見て判断します。

被相続人が自ら利用していた家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。

固定資産税評価額は、自治体から送付される固定資産税課税明細書を確認するか、自治体から固定資産評価証明書、名寄帳を取得するなどの方法によって確認します。

被相続人が賃貸アパートとして貸していた建物の相続税評価額は、固定資産税評価額×（１－借地権割合×賃貸割合）で計算するため、低い評価になります。

借地権割合は全国一律３０％に設定されており、賃貸割合は、実際に貸している部屋の床面積合計を、建物の全部屋を合計した床面積で割って計算します。

被相続人が第三者に貸していた一軒家については、相続税評価額×（１－借家権割合）で計算します。

被相続人が住んでいた分譲マンションの相続税評価額は、敷地利用権（土地部分）の価額と区分所有権（家屋部分）の価額を合計して計算します。

敷地利用権（土地部分）は、路線価方式または倍率方式でマンションの敷地全体の相続税評価額を計算しておき、それに敷地権割合をかけることで計算します。敷地権割合は、登記簿謄本を参照して確認します。

区分所有権（家屋部分）については固定資産税評価額により計算します。

ただし、令和６年１月１日以後、分譲マンションについては、それぞれの価額に区分所有補正率を乗じて計算し、その合計額により評価する場合があります。